우리는 이제 "은행 대출(LTV)은 실거래가가 아닌 KB시세를 기준으로 한다"는 충격적인 사실을 압니다. 그런데 왜 하필 KB시세일까요? 정부가 발표하는 '공시지가'도 아니고, 실제 거래된 '실거래가'도 아닌, 'KB국민은행'이라는 특정 은행의 데이터를 모든 금융권이 '묻지도 따지지도 않고' 따르는 이유가 무엇일까요?


그 답은 'KB시세'가 걸어온 역사 속에, 특히 1997년 IMF 외환위기라는 뼈아픈 시련 속에 숨어있습니다.

 은행은 왜 '내가 산 가격'을 못 믿을까? 

은행 입장에서 생각해보면 간단합니다. '실거래가'는 당신과 집주인, 단둘이서 정한 가격일 뿐, 시장 전체가 동의한 '객관적인 값'이라고 100% 확신하기 어렵습니다.

  • "혹시 너무 비싸게 산 거 아냐? (상투 잡았을까 봐)"
  • "혹시 더 떨어지면 어떡하지? (은행 손실 위험)"
  • "혹시 짜고 치는 거 아냐? (대출 사기 의심)"

이런 불안감 때문에, 은행은 자신들만의 객관적이고 보수적인 기준을 필요로 했습니다.

 KB시세의 탄생 비화

KB시세의 역사는 과거 '한국주택은행' 시절로 거슬러 올라갑니다. 주택 금융 전문 은행이었던 주택은행은 대출 심사를 위해 80년대부터 자체적으로 전국 아파트 시세 데이터를 차곡차곡 쌓아왔습니다. 당시엔 그냥 '주택은행 내부 참고 자료' 정도였죠.


그러다 1997년, IMF 외환위기가 터집니다. 은행들은 담보 잡았던 집값이 폭락하면서 대출금을 회수하지 못하는 '부실 채권' 더미에 깔렸습니다. 이때 IMF와 정부는 은행들에게 외쳤습니다. "깜깜이로 대출해주지 마! 리스크 관리 제대로 해!"


모든 은행이 믿고 따를 수 있는 '객관적이고 표준화된 담보 기준'이 절실해진 순간, 수십 년간 데이터를 쌓아온 주택은행의 시세 자료가 유일한 대안으로 떠오릅니다. 정부와 금융 당국은 이 데이터를 은행권 공식 담보 평가 기준으로 채택했고, 이후 주택은행이 국민은행과 합병하며 지금의 'KB시세'가 된 것입니다.


그래서 KB시세가 '진짜' 중요한 이유 3가지

KB시세의 역사가 "왜 시작되었는지"를 알려준다면, 그 중요성은 "지금 어떤 역할을 하는지"에 있습니다.

✅ LTV 계산의 '절대 기준자'

가장 중요한 이유입니다. 은행의 주택담보대출비율(LTV)은 KB시세를 분모(기준가)로 하여 계산됩니다. 당신의 자금 조달 계획은 KB시세 확인에서부터 시작되어야 합니다.

✅ '실거래가'보다 '보수적'이고 '안정적'

은행은 변동성이 큰 실거래가보다, 가격대별로 '하위평균가', '일반평균가', '상위평균가'를 제공하는 KB시세를 선호합니다. 은행은 보통 이 중 '일반평균가'나 '하위평균가'를 기준으로 삼아, 혹시 모를 가격 하락에도 안전마진을 확보하려 합니다. 은행의 리스크 관리를 위한 최적의 기준인 셈이죠.

✅ 시장의 '흐름'을 보여주는 지표

'실거래가'는 거래가 있어야만 찍히는 '점(Dot)'이지만, 'KB시세'는 거래가 없어도 현장의 호가와 분위기를 반영하여 매주 업데이트되는 '선(Line)'입니다. KB시세가 상승세로 돌아섰다는 것은 시장의 '추세'가 바뀌고 있음을 의미하는 강력한 신호입니다.

KB시세는 '은행 리스크 관리'의 산물이다

KB시세는 단순히 "KB국민은행이 만들어서"가 아니라, "IMF 외환위기라는 국가적 위기 속에서 은행의 리스크 관리를 위한 가장 신뢰할 수 있는 표준으로 채택된 역사적 산물"이기 때문에 중요한 것입니다.

이것이 바로 우리가 집을 사기 전, '실거래가'보다 'KB시세'를 먼저 확인하고 나의 대출 한도를 계산해야 하는 이유입니다.