'월세 낀 집' 주택담보대출, 한도가 확 줄어드는 이유
5억에 "LTV 70%라 당연히 3억 5천만 원 대출이 나오겠지?" 월세 수익을 바로 얻을 수 있는 '월세 낀 집'에 투자할 때 많은 분들이 이렇게 생각합니다. 하지만 은행에 문의하면 예상보다 수천만 원이나 적은 한도를 제시받고 당황하는 경우가 부지기수입니다.
이런 차이는 왜 발생하는 걸까요? 그 이유는 바로 은행이 세입자의 '소액임차보증금'을 보호하기 위해 대출 한도에서 일정 금액을 미리 빼기 때문입니다. 오늘 공부할 핵심 개념인 '방공제'가 무엇인지, 그리고 내 실제 대출 한도는 어떻게 계산되는지 속 시원하게 알려드리겠습니다.
은행은 왜 대출 한도를 깎을까? '최우선변제권'의 이해
은행이 대출 한도를 줄이는 이유를 이해하려면, '최우선변제권'이라는 법률 용어를 알아야 합니다. 이는 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황이 발생했을 때, 다른 모든 빚보다 앞서 세입자의 보증금 중 최소한의 금액을 가장 먼저 돌려주도록 법으로 보호하는 제도입니다.
은행 입장에서는 이 '최우선변제금액' 만큼은 나중에 돌려받지 못할 잠재적 손실입니다. 따라서 은행은 대출을 내어줄 때, 아예 이 금액을 처음부터 대출 한도에서 제외하고(공제하고) 돈을 빌려줌으로써 스스로를 보호하는 것입니다.
대출 한도를 줄이는 주범 '방공제'
이처럼 은행이 세입자의 최소 보증금을 보호하기 위해 미리 빼는 금액을 '방공제' 또는 '소액임차보증금 공제'라고 부릅니다. 매우 중요한 점은, 실제 세입자의 월세 보증금이 얼마인지와 상관없이 법으로 정해진 지역별 일정 금액을 무조건 공제한다는 것입니다.
[2025년 기준 지역별 방공제(소액임차보증금) 금액]
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제 금액 (방공제 금액) |
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 등 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시 등 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
※ 주택임대차보호법 시행령에 따라 주기적으로 변경되므로, 대출 시점의 최신 기준을 반드시 은행에 확인해야 합니다.
내 실제 대출 한도, 직접 계산해보기
이제 실제 사례를 통해 내 대출 한도를 계산해 보겠습니다.
[상황] 서울 소재 매매가 5억 원 아파트 구입 (LTV 70%)
(현재 세입자: 보증금 3천만 원 / 월 150만 원)
❌ 잘못된 계산 (세입자 없을 때 기준)
5억 원 × LTV 70% = 3억 5,000만 원
⭕ 정확한 계산 (월세 낀 집 기준)
1. LTV 한도 계산: 5억 원 × 70% = 3억 5,000만 원
2. 여기서 서울 지역 방공제 금액(5,500만 원)을 뺀다.
→ 3억 5,000만 원 - 5,500만 원 = 2억 9,500만 원
[결론]
세입자가 있다는 이유 하나만으로, 최대 대출 한도가 무려 5,500만 원이나 줄어듭니다.
월세 낀 집 매수 시 추가 주의사항
- DSR 규제는 여전히 유효: 위 계산은 LTV 기준의 최대 한도이며, 개인의 연 소득(DSR)이 감당 가능해야 최종 대출이 실행됩니다.
- 임대차 계약 승계: 기존 세입자의 계약 기간, 보증금, 월세 등을 계약서로 명확히 확인하고 매수인이 모든 권리와 의무를 이어받아야 합니다.
- 은행과 사전 상담 필수: 자금 계획 전, 은행에 상황을 설명하고 예상 한도를 확인받는 것이 가장 확실한 방법입니다.
'방공제'를 모르면 자금 계획이 무너진다
'월세 낀 집'을 살 때의 주택담보대출 핵심 공식을 반드시 기억해야 합니다.
(주택 가격 × LTV) - 방공제 = 나의 실제 대출 한도
이 간단한 '방공제' 개념을 미리 아는 것만으로도, "대출이 막혔다"며 계약금을 날릴 뻔하는 아찔한 상황을 피하고 안정적인 투자 계획을 세울 수 있을 것입니다.
0 댓글