집 팔고 이사할 때 중도금 부족하면? '매도할 집'으로 대출받기 핵심 조건

집을 팔고 다른 집을 계약하는 '갈아타기' 과정에는 반드시 한 번의 고비가 찾아옵니다. 바로 이전 집 잔금일보다 다음 집 중도금 납입일이 더 빠를 때 발생하는 자금 공백입니다. 수천, 수억 원에 달하는 중도금을 당장 마련하기란 쉽지 않죠.

이럴 때 많은 분들이 "아직 팔리지 않은 지금 살고 있는 집을 담보로 중도금 대출을 받을 수 없을까?" 하고 생각하게 됩니다. 이번 공부해볼 이 질문에 대한 명확한 답변과 함께, 은행이 요구하는 핵심 조건과 숨겨진 리스크까지 짚어보겠습니다.

아직 안 팔린 집, 담보로 중도금 대출이 가능할까?

결론부터 말하면, 가능합니다. 일반적으로 은행은 '곧 팔릴 집'을 담보로 장기 대출을 내주진 않지만, '새집 중도금 납입'이라는 명확한 목적과 '기존 집 매도 후 즉시 상환'이라는 확실한 계획이 있다면 단기 대출을 이용할 수 있습니다.

이러한 대출을 보통 '브릿지론' 또는 단기 주택담보대출이라고 부릅니다. 말 그대로, 기존 집 매도와 새 집 매수 사이의 자금 공백을 이어주는 '다리(Bridge)' 역할을 해주는 단기 융자입니다.

은행에서 이 대출을 승인받기 위해서는, "이 고객이 문제없이 기존 집을 팔고 대출금을 상환할 것"이라는 확신을 주어야 합니다. 따라서 다음 3가지 조건이 매우 중요합니다.

조건 1 기존 주택 '매매계약서' 제출 (가장 중요)
현재 살고 있는 집에 대한 매매계약이 이미 체결되었음을 증명해야 합니다. 계약서 상의 매매대금과 잔금일이 명확해야 은행은 "이 집이 확실히 팔릴 것이고, 상환 자금이 언제 들어온다"고 판단할 수 있습니다. 구두 약속 단계에서는 대출이 거의 불가능합니다.
조건 2 '처분 및 상환 서약'
대출 실행 시, 은행은 거의 반드시 "기존 주택을 잔금일에 반드시 매도하겠다"는 약속과 "매도 잔금을 받자마자 이 대출금을 즉시 상환하겠다"는 약속을 요구합니다. 이를 어길 시 높은 연체 이자 등 불이익이 따를 수 있습니다.
조건 3 LTV, DSR 등 기본 대출 규제 충족
단기 대출이라도 LTV(담보 가치), DSR(소득) 등 기본 대출 규제는 동일하게 적용됩니다. 기존 주택의 시세와 나의 소득이 대출 한도를 감당할 수 있는지 심사를 거치게 됩니다.

'브릿지론'은 유용한 해결책이지만, 다음과 같은 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 사용해야 합니다.

높은 금리: 일반적인 장기 주택담보대출보다 금리가 더 높을 수 있습니다.
계약 파기 리스크: 만약 기존 집 매수자가 계약을 파기할 경우, 대출 상환 계획에 심각한 차질이 생깁니다. 최악의 경우 단기 대출을 상환하지 못해 연체에 빠질 수 있습니다.
짧은 상환 기간: 대출 기간이 수개월 단위로 매우 짧기 때문에, 매도-매수 일정을 철저하게 관리해야 합니다.

정리하자면, '기존 집 매매계약서'가 있다는 전제 하에, 중도금 목적의 단기 대출은 가능합니다.

따라서 가장 먼저 해야 할 일은 주거래 은행을 방문하여 나의 상황(기존 집 매매계약 내용, 새 집 매수계약 내용)을 정확히 설명하고, 이용 가능한 대출 상품과 조건을 직접 상담받는 것입니다.

만약 대출이 여의치 않다면, 부동산 중개인을 통해 새 집의 중도금 납입일을 기존 집의 잔금일 이후로 조율하거나, 기존 집 매수자에게 양해를 구하고 잔금을 조금 일찍 받는 방법 등을 차선책으로 고려해 보시는 것이 좋습니다.