"최소 9년 동안은 이사 걱정 없이, 집주인 눈치 안 보고 살 수 있다!"


기본 계약 3년에 2번 연장(총 9년)을 보장하는'전세 333법'. 언뜻 들으면 세입자에게 천국 같은 법처럼 보입니다. 하지만 과연 그럴까요?


2020년, '2+2=4년'짜리 임대차 3법 시행 때 우리는 '전세가 이중 가격', '신규 전세가 폭등'이라는 엄청난 부작용을 이미 경험했습니다. 만약 그보다 2배 이상 강력한 '9년 보장' 법이 시행된다면, 우리가 마주할 현실은 '안정'이 아닌 '붕괴'에 가까울 것입니다.

전세, 대한민국에서 멸종하다 💀

가장 즉각적인 반응입니다. 당신이 집주인이라고 상상해 보세요.

  • 내 집을 9년간 팔지도 못합니다. (9년 세입자 낀 집은 아무도 안 삽니다.)
  • 내 자녀가 결혼해도, 내가 직장을 잃어도 9년간 내 집에 들어갈 수 없습니다.
  • 9년간 물가상승률, 세금 인상분도 제대로 반영 못 한 푼돈만 올려 받을 수 있습니다.

결과: 단 한 명의 합리적인 집주인도 '전세'를 내놓지 않습니다. 전세는 '미친 짓'이 됩니다. 모든 기존 전세는 계약 종료 시 즉시 '월세'로 전환되고, '전세'라는 단어 자체가 역사 속으로 사라집니다.

'월세 지옥'의 개막 🔥

전세가 사라진 수백만 임차인들은 어디로 갈까요? 유일한 대안인 '월세 시장'으로 몰려들 수밖에 없습니다.

  • 수요 폭발: 전세 수요가 100% 월세 수요로 전환됩니다.
  • 공급 부족: 하지만 월세 공급은 한정되어 있습니다.

결과: '수요와 공급의 법칙'에 따라 월세 가격은 상상을 초월하는 수준으로 폭등합니다. 세입자를 보호하려던 법이, 모든 세입자를 소득의 30~40% 이상을 주거비로 태워야 하는 '월세 난민'으로 만들어 버립니다.

9년짜리 '신규 전세' 

법 시행 이후 어쩔 수 없이 '새로운 전세' 매물이 나온다면 어떨까요? 집주인은 9년 동안의 모든 리스크(미래 인플레이션, 세금 증가, 기회비용)를 첫 전세금에 모두 반영할 것입니다.

예시: 현재 시세 5억짜리 전세가 있다면, 집주인은 "9년 묶일 바에야, 10억 내고 들어오세요." 라고 말할 것입니다.

결과: 신규 전세가는 일반인이 감당할 수 없는 '슈퍼 프리미엄' 가격이 됩니다. 시장은 '9년 전 가격에 사는 기존 세입자'와 '아예 시장 진입이 불가능한 신규 세입자'로 완벽하게 양분됩니다.

'주거 사다리'의 완전한 소멸

'전세'는 대한민국 서민들이 돈을 모아 다음 집으로 점프하는 '주거 사다리' 역할을 해왔습니다.

하지만 전세가 멸종하고 100% 월세 시장이 된다면, 모든 청년과 신혼부부는 소득의 상당 부분을 매달 '소멸되는 비용'으로 지출해야 합니다. 저축은 불가능해지고, '내 집 마련'의 꿈은 정말로 사라집니다. 계층 이동의 사다리가 완전히 걷어차이는 것입니다.

사회적 갈등의 폭발 

  • 소송 전쟁: 집주인들은 9년의 족쇄를 피하기 위해 "내가 실거주할 것"이라며 가짜 소송을 남발하고, 세입자는 방어 소송을 해야 합니다. 집주인과 세입자는 원수가 됩니다.
  • 거래 실종: 9년 세입자가 낀 집은 팔리지 않아 주택 거래 시장이 마비됩니다.
  • 세대 갈등: 9년 전 가격에 사는 '기득권 세입자'와 폭등한 월세를 감당해야 하는 '청년 세입자' 간의 갈등이 극에 달할 것입니다.

전세 제도를 '살해'하는 법 

'9년 거주 보장'이라는 선의는, 시장의 공급자인 집주인의 재산권을 과도하게 침해함으로써 '전세 공급'이라는 행위 자체를 멈추게 만듭니다.


이는 임차인을 보호하는 법이 아니라, 임차인이 의지하고 있던 '전세'라는 시스템 자체를 파괴하는 법이 될 것입니다. 4년짜리 규제도 감당하지 못했던 시장에 9년짜리 폭탄을 던지는 것은, '보호'가 아닌 '파멸'을 가져올 가능성이 압도적으로 높습니다.