KB시세 없는 빌라 대출, 한도 이렇게 정해집니다

KB시세 없는 빌라/신축 대출, 한도 이렇게 정해집니다

지난 글에서 우리는 은행 대출 한도가 '내가 산 가격(실거래가)'이 아닌, 'KB시세'와 비교해 더 낮은 금액을 기준으로 한다는 충격적인 사실을 알았습니다.

그런데 여기서 드는 또 다른 의문! 아파트와 달리 KB시세 자체가 없는 빌라나 갓 지어진 신축 아파트, 단독주택 등은 도대체 은행에서 얼마짜리 집으로 보고 돈을 빌려주는 걸까요?

이번 글에서는 KB시세가 없을 때 은행이 사용하는 '집값 측정법', 바로 '감정평가'의 모든 것을 파헤쳐 보고, 이것이 왜 아파트보다 대출 한도가 적게 나오는 경향으로 이어지는지 알려드립니다.

은행의 감정평가란 무엇일까?

KB시세처럼 표준화된 시세 정보가 없는 부동산의 담보 가치를 평가하기 위해, 은행은 공인된 감정평가사에게 의뢰하여 해당 주택의 객관적인 가치를 평가받습니다. 이 과정을 '감정평가'라고 하며, 이때 산정된 금액을 '감정평가액'이라고 부릅니다.

[감정평가 간단 과정]

① 대출 신청: 우리가 은행에 대출을 신청합니다.
② 은행의 의뢰: 은행이 지정된 감정평가 법인에 해당 주택 평가를 의뢰합니다.
③ 가치 산정: 감정평가사가 현장을 방문하고, 주변 유사 부동산 거래 사례, 건물 상태, 위치 등을 종합 분석하여 '감정평가액'을 산정합니다.
④ 기준가 확정: 은행은 이 '감정평가액'을 KB시세처럼 '담보 가치 기준'으로 사용합니다.

감정평가액을 기준으로 LTV(주택담보대출비율)를 적용하는데도, 왜 빌라나 신축은 아파트보다 대출 한도가 적게 나오는 경향이 있을까요?

감정평가액은 현재 시장에서 거래되는 '호가'나 '실거래가'보다 보수적으로(낮게) 평가되는 경향이 있습니다. 은행은 혹시 모를 집값 하락 위험까지 고려해야 하므로, 안정적인 회수 가능 금액을 중심으로 가치를 매기기 때문입니다.

(예: 내가 5억에 계약한 빌라의 감정평가액이 4억 8천만 원으로 나올 수 있습니다. 이 경우 은행은 5억이 아닌 4억 8천만 원을 기준으로 LTV를 적용합니다.)

은행 입장에서 빌라나 단독주택은 아파트보다 '환금성(현금으로 바꾸기 쉬운 정도)'이 떨어지는 담보물입니다. 문제가 생겼을 때 빨리 팔아서 대출금을 회수하기가 아파트보다 어렵다는 뜻이죠.

이 때문에 정부가 정한 LTV 상한선(예: 70%) 내에서도, 은행은 자체 내부 기준에 따라 아파트보다 5~10% 정도 낮은 LTV 비율(예: 60~65%)을 적용하는 경우가 많습니다.

아파트는 KB시세 확인만으로 대출 심사가 빠르게 진행되지만, 빌라 등은 감정평가라는 추가 절차가 필요합니다. 이 감정평가 수수료(수십만 원 수준)는 보통 대출 신청자가 부담하며, 평가에도 며칠에서 1주일 정도의 시간이 더 소요됩니다.

✅ 계약 전, 은행과 '가상담' 필수:
마음에 드는 집이 있다면, 계약서 쓰기 전에 주거래 은행 등에 방문하여 해당 주소지를 알려주고 대략적인 예상 감정가와 적용 LTV 비율을 문의해보세요. 자금 계획의 오차를 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.
✅ 대출 신청은 최대한 빨리:
계약 후 잔금일까지 시간이 촉박할 수 있으니, 계약 즉시 은행에 방문하여 감정평가를 포함한 대출 신청 절차를 시작하는 것이 좋습니다.
✅ 예상보다 한도가 적을 것에 대비:
감정평가액이 실거래가보다 낮게 나올 가능성, 은행 LTV가 아파트보다 낮게 적용될 가능성을 염두에 두고, 추가적인 자금(신용대출, 예비 자금 등)을 미리 계획해두는 것이 안전합니다.

KB시세 없는 집의 대출 한도는 '감정평가액'과 '은행의 내부 LTV 기준'이라는 두 가지 변수에 의해 결정됩니다. 아파트보다 예측이 어렵고 한도가 적게 나올 수 있다는 점을 미리 인지하는 것이 중요합니다.

따라서 계약 전 여러 은행과 적극적으로 상담하여 가장 유리한 조건을 찾아내고, 예상치 못한 상황에 대비한 자금 계획을 세우는 것이 KB시세 없는 집을 성공적으로 매수하는 핵심 열쇠입니다.