주택이나 상가 임차인은 계약이 끝나면 건물을 원상 회복해 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 그렇다면 계약 기간 중 화재가 발생했다면 책임은 어디까지, 누구에게 있을까요? 이번 글에서는 실제 상가 화재 분쟁 사례를 통해 임차인과 임대인의 손해배상 범위를 정리해 드리겠습니다.

 

임차인의 기본 책임 원칙

 

민법 제623조에 따르면 임차인은 임차 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용‧보존할 의무가 있습니다.

따라서 임차인 점유 공간에서 화재가 발생하면, “내 잘못이 아니다”라는 점을 임차인 스스로 입증하지 못하는 이상 손해배상 책임을 부담하게 됩니다.

 

화재 원인이 불명일 때 책임은?

 

화재 원인이 밝혀지지 않았다면 임차인이 입증 책임을 다하지 못한 것으로 보아 손해배상 의무가 인정됩니다.
반면, 화재가 노후 전선‧누전 등 임대인의 수선 의무 소홀에서 비롯된 사실이 입증되면 임차인은 책임을 면하고, 오히려 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

 

판례로 보는 손해배상 범위 – 1‧2심 ↔ 대법원 반전

 

사건 개요

• 임차인 A – 1층 150평 골프용품 매장
• 임대인 B – 2층 물류창고 포함 2층 건물 소유
• 화재로 2층 전부 + 1층 일부 소실
• 2층은 임차 범위 밖이었음

 

1심 – 임대인 청구 기각

국과수 감정 결과가 1층 발화 불명으로 나왔지만, 법원은 “증거 불충분”을 이유로 임대인의 손해배상 청구를 기각했습니다.

 

2심 – 임차인 패소, 전부 배상 판결

항소심은 국과수 감정 결과를 신뢰해 1층 발화를 인정하고, 임차인이 선량한 관리의무 위반을 입증하지 못했다며 1층+2층 전체 손해 배상 책임을 인정했습니다.

 

대법원 – 2층 손해는 임대인 입증책임

대법원은 “임차 목적물 외 부분(2층)에 대한 손해배상은 임대인이 임차인의 의무 위반‧인과관계를 입증해야 한다”라고 판시했습니다.
즉, 임차인이 관리 범위를 넘어선 2층 손해까지 자동으로 책임지지 않는다는 취지입니다.

 임차인·임대인이 꼭 챙겨야 할 체크리스트

 

  • 화재보험 가입 – 임차인‧임대인 모두 화재보험 특약을 통해 위험 분산

  • 전기‧가스 안전 점검 기록 – 정기 점검 후 사진‧서류를 보관해 입증 자료 확보

  • 계약서 특약 – “임차 목적물 외 손해 범위”를 명시해 분쟁 최소화

  • CCTV‧소방 설비 관리 – 발화 원인 규명에 결정적 증거가 될 수 있습니다.

  • 화재 발생 시 즉시 감정 신청 – 국과수‧소방서 조사 결과를 빠르게 확보합니다.

 

정리하며

 

화재 책임은 발화 지점과 입증 책임에 따라 크게 달라집니다.
특히 임차 목적물 외 손해까지 배상해야 하는지는 임대인의 입증이 핵심이라는 점을 대법원이 명확히 했습니다.
임차인과 임대인 모두 선제적 예방‧증거 확보로 분쟁을 줄이시기 바랍니다.
 

참고자료

대법원 2012다 86895, 임대차 건물 화재 손해배상 책임

민법 제393조(임차인의 보존 의무)

소방청, “화재조사 매뉴얼”